【2025年度版】不動産売却で発生する「譲渡所得税」とは？仲介手数料との関係も解説

不動産売却時にかかる費用として代表的なものに、仲介手数料と譲渡所得税が挙げられます。
どちらも不動産売却時に発生する費用の大部分を占めるため、事前にいくらくらいかかるのかを知っておくことがおすすめです。
この記事では、不動産売却時に発生する仲介手数料の計算方法と、譲渡費用、譲渡所得税について解説します。
堺市や高石市にお住まいで、不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却時の「譲渡費用」と仲介手数料・譲渡所得の関係とは？

不動産売却における譲渡所得（売却益）を計算するには、譲渡費用と取得費を理解する必要があります。
譲渡費用とは、不動産を売却する際に要した費用で、取得費は不動産を購入するときに要した費用のことです。
取得費については、のちほど解説しますので、まずは譲渡費用に含まれる項目や譲渡所得の求め方について確認していきましょう。

不動産売却における譲渡所得とは？

譲渡所得とは、不動産を売却する際に発生する利益のことです。
税金は譲渡所得に対してかかるため、税額を算出するには、まず譲渡所得の額を算出する必要があります。
なお譲渡所得＝売却時の価格ではありません。
譲渡所得は、不動産を売買するときにかかった費用を差し引いたあとの金額です。
譲渡所得を求めるには以下の計算式を用います。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得が少ないほど税金の額も低くなるため、取得費と譲渡費用をどれだけ経費計上できるかが、節税のポイントとなります。

譲渡費用に含まれる費用は？

不動産売却時にかかった費用が、すべて譲渡費用に含まれるわけではありません。
不動産売却時に要したお金であっても、譲渡費用として認められない項目もあります。
ここで譲渡費用に含まれる費用の一部をご紹介します。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 建物の解体費用
• 入居者に支払った立ち退き料

一方、固定資産税や修繕費など建物を維持するための費用は、譲渡費用には含まれません。
譲渡費用は、あくまでも売却時に直接要したお金ということを覚えておきましょう。

不動産売却における仲介手数料とは？

譲渡費用のなかには、不動産会社への仲介手数料も含まれています。
仲介手数料とは、不動産の売却を依頼した不動産会社に、成功報酬として支払う費用です。
仲介手数料は、法律によって以下のように上限が定められています。

• 不動産の売買価格が200万円以下の部分：（売却価格×5％）＋消費税
• 不動産の売買価格が200万円超400万円以下の部分：（売却価格×4％＋2万円）＋消費税
• 不動産の売買価格が400万円超えの部分：（売却価格×3％＋6万円）＋消費税

なお400万円未満の空き家を売却する場合には「低廉な空家等の売買特例」の適用によって、仲介手数料の上限を超えることがあります。
低廉（ていれん）とは金額が安いという意味です。
この特例は、既定の仲介手数料に調査費用を上乗せして、売主から最大19万8,000円を受け取れるというものです。
費用を加算する場合には、必ず売主からの了承を得る必要があります。

不動産売却における譲渡所得税の「計算方法」とは？

譲渡所得とはなにかがわかったら、続いて譲渡所得税を計算していきましょう。
前章では譲渡費用について解説したので、ここでは取得費の具体例と、譲渡所得税の計算方法を解説します。

取得費に含まれる費用は？

取得費とは、不動産を購入する際に要した費用のことです。
たとえば以下のような費用が、取得費に該当します。

• 購入時に支払った仲介手数料
• 不動産の購入代金
• 不動産取得税
• 購入時に支払った登録免許税など

建物の取得費を計算する場合には、建物の購入代金から減価償却費を差し引かなければなりません。
建物は築年数の経過とともに劣化が進み、価値がどんどん下がっていきます。
そのため取得費を計算する際には、新築時の価値から減少したぶんの価値を差し引く必要があるのです。
これを減価償却といいます。
減価償却費は「建物購入代金 × 0.9 × 償却率× 経過年数」で算出できます。
償却率は、木造が0.031、鉄筋コンクリート造が0.015です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を求めるには「譲渡所得×税率」の計算式を用います。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超える場合の税率は20.315%、5年以下では税率が39.63%となります。
ここでの注意点は、その年の1月1日時点で売却日を判定することです。
たとえば2021年12月1日に売却した場合でも、2021年1月1日に売却したとして計算することになります。

不動産売却に適用できる特別控除を利用すれば節税も可能

不動産売却時には、一定の条件を満たすことで適用できる特別控除が複数用意されています。
たとえば売却するのがマイホームであれば「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」が利用できるかもしれません。
譲渡所得が3,000万円以下の場合、この特例を利用することで譲渡所得税をゼロにできます。
特例の利用により大幅な節税が可能となるため、適用できる特例がないか、国税庁のホームページで確認してみましょう。

不動産売却における譲渡所得税の「ケース別計算例」

最後に不動産を売却したときの費用がどれほどかかるのかを、ケース別にシミュレーションします。

譲渡所得税のケース別計算例1：マンションを売却した場合

以下の条件で、譲渡所得税がいくらになるのか計算します。

• 売却価格：3,000万円
• 譲渡費用：200万円
• 取得費：2,000万円
• 特別控除：3,000万円

この場合、計算式は「3,000万円ー（200万円＋2,000万円＋3,000万円）＝ー2200万円」となります。
譲渡所得がマイナスとなったので、譲渡所得税はかかりません。
つまり上記の条件では、不動産売却後にかかる税負担はなく、実際にかかった費用は200万円だけということになります。

譲渡所得税のケース別計算例2：一戸建てを売却した場合

続いて、土地付きの一戸建てを売却した際の、譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。
条件は以下のように設定します。

• 取得費：3,000万円（土地1,500万円、建物1,500万円）
• 売却額：5,000万円
• 譲渡費用：100万円
• 居住期間：2年
• 特別控除：なし

はじめに減価償却をして取得費を求めます。
鉄筋コンクリート造の償却率は「0.015」なので「1,500万円（建物部分のみ）×0.9×0.015×2＝40万5,000円」となり、減価償却費は40万5,000円です。
土地部分は減価償却費に含まない点に注意しましょう。
算出した減価償却費の40万5,000円を取得費から差し引くと、3,159万5,000円となりました。
この結果を譲渡所得を求める式に当てはめると「5,000万円－（2,959万5,000円＋100万円）＝ 1,940万5,000円」となります。
今回の条件では所有期間が3年なので、短期譲渡所得の税率39.63％をかけ、約769万円の税金がかかるという結果になりました。

まとめ

不動産売却時に支払った仲介手数料は、譲渡費用に含まれます。
譲渡費用が少ないほど節税につながるため、譲渡費用や取得費は漏れなく計上することが重要です。
どの費用が取得や譲渡費用に該当するのか判断が難しい場合には、不動産会社へ相談することをおすすめします。
私たち「堺・高石不動産買取専門店」は、堺市や高石市を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売却を検討中の方は、お気軽に弊社までご相談ください。