不動産売却における「心理的瑕疵」の価格への影響と告知義務とは？

心理的瑕疵（しんりてきかし）という不動産用語をご存じですか？
売却する不動産が心理的瑕疵物件なのであれば、通常の不動産売却とは少し違った知識や手順が必要です。
そこで今回は、心理的瑕疵とはどのようなものなのかについて、そして心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響や、告知義務の考え方についても解説します。
堺市、高石市で心理的瑕疵物件の売却を検討されている方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却の際に注意が必要な「心理的瑕疵」とは？

心理的瑕疵とは不動産用語で、生活するうえで実用的な問題はなくても心理的に「住みたくない」と抵抗を感じる瑕疵のことです。
最近では「事故物件」という言葉で耳にする方も多いのではないでしょうか。
一般的に心理的瑕疵物件はスムーズな売却が難しいとされていますが、売却の際にはかならず瑕疵の内容について買主に告知する義務があります。
告知義務を怠ると、契約解除や損害賠償請求などのリスクがあるので注意しましょう。
一方で物理的瑕疵とは、設備の不具合やシロアリ被害、雨漏りといった物理的な瑕疵のことをいいます。

不動産売却で心理的瑕疵に該当する物件

心理的瑕疵は目に見えるものではなく、また何に対して心理的な抵抗を感じるかは人によって異なるため、心理的瑕疵に該当するかどうかの判断がつきにくい場合があります。
その不動産で過去に誰かが亡くなったからといって、すべての不動産が心理的瑕疵物件に該当するわけではありません。
ここでは心理的瑕疵に該当する代表的なケースを解説します。
心理的瑕疵に該当するケース1：事件や事故で人が亡くなった
殺人事件や自死のあった不動産は、心理的瑕疵物件と判断されます。
一方で高齢者の自然死や病死の場合は心理的瑕疵ではないとされるケースが多いようです。
また浴室での転倒死や階段からの転落死といった日常生活を送るうえで起こりうる不慮の事故に関しても、基本的には心理的瑕疵には該当しないと判断されます。
ただし通常は心理的瑕疵に該当しない自然死などであっても、発見が遅れて強いにおいやシミなどが残ってしまう状況であれば心理的瑕疵とみなされる可能性が高いと考えておきましょう。
心理的瑕疵に該当するケース2：近くで殺人事件や事故があった
不動産の敷地内で起こった事件や事故でなくても、心理的瑕疵に該当するケースがあります。
衝撃の強い殺人事件や多くの方が亡くなる事故など、ニュースで大きく取り上げられるようなできごとが周辺であった場合です。
インターネット上の口コミで悪い評判が広まってしまうと、それが心理的瑕疵と判断される材料になることもあるので気を付けなくてはなりません。
心理的瑕疵に該当するケース3：周辺に嫌悪施設がある
売却する不動産の近くに嫌悪施設がある場合も、心理的瑕疵物件とされることがあります。
嫌悪施設とは、一般的に「あまり近くに住みたくない」というイメージを持たれている施設のことです。
具体的な例としては、ごみの焼却場、墓地、火葬場、刑務所、原子力発電所などがあります。
また科学的な根拠のない心霊スポットなども、有名な場所であれば嫌悪施設の一つと考えられることもあるので注意しましょう。

心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える「影響」とは？

多くの買主は、進んで心理的瑕疵のある不動産を購入しようとは考えていません。
そのため立地、面積、築年数などの条件が同じ一般的な不動産と比べると、基本的には価格が低くくなると考えておきましょう。
では心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、売却価格にはどの程度影響するのでしょうか。
自死があった不動産であれば、通常の不動産の売却価格と比べると3割ほど安くなるのが相場です。
殺人事件ではもう少し価格への影響が大きくなり、市場の相場価格よりも5割ほど安くなると考えられます。
しかし価格への影響は自死の状況や事件の内容などによっても変動するため、ケースによって大きく異なると考えなければなりません。
心理的瑕疵のある不動産であっても、立地がよければそれほど価格に影響を受けずに売却できるケースもあります。
さらに心理的瑕疵は人によって捉え方がさまざまです。
そのため「殺人事件でないのであれば人が亡くなっていても気にならない」という方や、「相場より安く購入できるメリットのほうが大きい」と考える方が一定数存在しています。
そういった買主とうまくマッチングできれば、一般的な心理的瑕疵物件の価格よりも高い価格で売却できるかもしれません。
心理的瑕疵物件を購入対象から外してしまっている買主でなければ、条件などによっては交渉の余地があると考えられるでしょう。
心理的瑕疵があることによる売却価格への影響は避けられませんが、その程度は不動産の条件や買主によっても変化するといえます。

心理的瑕疵のある不動産売却で注意すべき「告知義務」とは？

心理的瑕疵のある不動産を売却する際には、買主への告知義務があります。
告知義務とは、心理的瑕疵の内容について売買契約を締結する前に買主に告知する義務のことです。
心理的瑕疵の告知義務は、宅地建物取引業法で定められています。
しかしこれまで、心理的瑕疵の告知義務をめぐって多くのトラブルが発生してきました。
心理的瑕疵に該当するかどうかの判断基準があいまいで、買主と売主の解釈に相違が生まれるケースが頻出したためです。
殺人事件や自死があった不動産であれば告知義務があることは明らかですが、基本的には告知が必要ないとされている自然死であっても、告知義務が発生するケースがあります。
亡くなったあと、長期間が経過してから発見された場合などです。
しかしこの「長期間」に関しても明確に期間が定められているわけではありません。
こういった告知義務のあいまいさを解消するべく、国土交通省は2021年に「心理的瑕疵に関するガイドライン（案）」を作成しました。
ガイドラインで告知義務が「ない」とされているものは、次のとおりです。

• 老衰や病死などの自然死
• 日常生活で起こりうる不慮の事故死（階段からの転落、浴室での転倒、食事の誤嚥など）

一方、ガイドラインで告知義務が「ある」とされるものは次のとおりです。

• 他殺
• 自死
• 孤独死
• 火災による死亡
• 原因がわからない死亡
• 長期間発見されなかった自然死や不慮の事故死

ガイドラインが作成されたあとも、あいまいさが完全に解消されたわけではありません。
過去の判例などをもとに個別に判断すべきケースもあります。
一部の判例をあげると「3年7か月前に起こった失火による死亡事故は心理的瑕疵に該当する」「病死の4日後に発見された場合は、自然死とみなされるため心理的瑕疵に該当しない」などです。
売却予定の不動産が心理的瑕疵物件にあたるかどうか判断できない場合は、まず不動産会社に相談することから始めてみましょう。

告知義務が発生する期間とは

告知義務の有無に関しては、心理的瑕疵の内容だけでなく瑕疵が発生してからの期間も判断基準の一つとなります。
一般的に、心理的瑕疵の発生から最低6年間は告知義務があると考えておきましょう。
ただしこの期間も明確に定められているものではありません。
基本的には心理的瑕疵の内容によって、個別に判断する必要があると考えておきましょう。
また発生から何年経っていても抵抗を覚える買主もいます。
購入後のトラブルを避けるためにも、リスクのありそうな内容に関してはなるべく売却前に伝えておくと安心です。

まとめ

心理的瑕疵物件を売却するのであれば、価格への影響は避けられません。
しかし不動産の立地条件や買主の考え方によっては値下げ幅を少なくすることも可能です。
告知義務がある場合はしっかりと果たしたうえで、少しでも好条件での売却を目指しましょう。
堺市や高石市で心理的瑕疵物件の売却を検討されている方は、堺・高石不動産買取専門店までお気軽にご相談ください。