不動産売却時に要注意な「契約不適合責任」とは？

不動産の売却についてお調べになっているなかで、「契約不適合責任」という言葉を見たり聞いたりしたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
契約不適合責任についてしっかりと理解せずに売却の手続きを進めてしまうと、引き渡し後に大きなトラブルに発展することもあるため、注意が必要です。
この記事では、契約不適合責任についてご紹介します。
堺市、高石市で不動産の売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時に要注意な「契約不適合責任」の内容とは？

まず初めに「契約不適合責任」とは何かについて確認しましょう。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買契約において、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
「契約不適合責任」という制度は、2020年4月に民法が改正された際に新たな制度として追加されました。
不動産の売却において契約不適合責任が問われるケースは、契約内容とは異なる物件を引き渡した場合です。
そのため売買契約書に物件の状況や契約の条件を明記すれば、契約不適合責任を問われるリスクを大きく減らすことができます。

契約不適合責任に問われるケース

契約不適合責任に問われる可能性があるケースとしては、以下のケースが挙げられます。

• 物件の引き渡し後に建物の不具合が判明した
• 契約書に記載されている面積と実際の面積が異なっていた

契約書の内容と実際の物件が少しでも異なる場合は、契約不適合責任に問われる可能性があるため、注意が必要です。
たとえば売買契約書には「雨漏り」に関する記載が何もないにも関わらず、引き渡し直後に雨漏りの事実が発覚した場合は、売主は契約不適合責任を問われてしまいます。
その一方で雨漏りがあることについて契約書にしっかりと記載しておけば、契約不適合責任を問われることはありません。
ただし契約書に記載している箇所とは異なるところから雨漏りが発生した場合は、契約不適合責任に問われる可能性があります。

不動産売却時の契約不適合責任における「買主の権利」とは？

契約書の内容と実際の物件が異なり、その違いが契約不適合責任に該当する場合、以下の4つの請求が買主の権利として認められます。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 契約解除請求
• 損害賠償請求

契約不適合責任の買主の権利①：追完請求

追完請求とは、引き渡した物件の不具合の修繕や不具合のない物件を引き渡しを請求できる買主の権利です。
引き渡した物件が契約内容と異なる場合、買主は追完請求により契約内容と同じ物件を引き渡すよう売主に求めることができます。
ただし不動産には立地や大きさなどの条件がまったく同じのものは1つとして存在しないため、不具合の修繕を請求することが一般的です。
たとえば物件の引き渡し後に雨漏りが見つかった場合は、買主は売主に対して雨漏りの修繕を請求することができます。

契約不適合責任の買主の権利②：代金減額請求

追完請求が履行できない場合、買主は売主に対して「代金減額請求」をすることができます。
代金減額請求は、原則として追完請求をおこなったにも関わらず、売主が請求に応じないときに請求することができる買主の権利です。
ただし土地の面積が足りないなど追完することが不可能な場合や、身体的な事情など売主の事情により追完請求が履行できない場合は、最初から代金減額請求を請求することができます。

契約不適合責任の買主の権利③：契約解除請求

売主が追完請求や代金減額請求に応じない場合、買主は契約の解除を請求することが可能です。
契約解除請求には、「催告解除」と「無催告解除」の2種類があります。
催告解除とは、買主が売主に対して催告（相手に対して相当な期間を定めて行為の履行を請求すること）をしたうえで契約を解除する方法です。
通常、不動産の取引で契約を解除する場合は違約金が発生しますが、催告解除では、契約そのものがなかったものとされるため、売主は買主に対して無条件で売買代金を返還しなければいけません。
一方、無催告解除とは、契約の目的が達成できない場合に請求できる買主の権利です。
たとえば引き渡し後の雨漏りの状態がひどく居住できない場合、買主は催告することなく直ちに契約解除を請求することができます。

契約不適合責任の買主の権利④：損害賠償請求

引き渡し後に建物の不具合などが見つかり、契約の目的が達成できない場合、買主は売主に対して損害賠償を請求することができます。
ただし損害賠償請求は売主に「過失責任」がある場合のみに限られ、売主の責任で発生した損害ではない場合には、損害賠償請求は認められません。
つまり不具合がある事実を隠したまま契約を進めてしまうと、引き渡し後に大きなトラブルに発展してしまう可能性があります。
不動産を売却する際は、売主と買主の双方が納得できる誠実な取引をおこなうことを心がけることが大切です。

不動産売却時の契約不適合責任を未然に防ぐ「インスペクション」とは？

契約不適合責任では、契約内容と引き渡す物件との間に異なる点がないかが大きなポイントです。
そのため不動産を売却する前に不具合がないかを確認しておくことが重要となります。
建物の不具合を確認する方法として近年注目されている方法が「インスペクション」です。

インスペクションとは

インスペクションとは、建物の専門家（ホームインスペクター）によっておこなわれる住宅診断のことです。
ホームインスペクターが住宅診断をおこない、建物の構造に問題がないか、設備・配管に不具合はないか、雨漏りが発生していないかを調査することで、不動産を売却する前に建物の状態を確認することができます。
そのためインスペクションを事前に実施していれば、売却後のトラブルを未然に防止することが可能です。

インスペクションをおこなうタイミング

2018年4月に宅地建物取引業法が改正され、不動産会社は以下の3つのタイミングでインスペクションのあっせんや結果の説明をすることが義務化されました。

• 媒介契約を締結するとき
• 重要事項説明をおこなうとき
• 売買契約を締結するとき

不動産会社からホームインスペクターのあっせんを受けることもできるため、不動産売却前にインスペクションを実施したい場合は、媒介契約を締結するときにあっせんを依頼すると良いでしょう。
なおインスペクションは専門家に依頼してから報告書を受領するまでには、1週間から2週間ほどの期間がかかります。
不動産売却前にインスペクションをおこなう場合は、上記の期間を想定しながら余裕をもったスケジュールを立てることが大切です。

インスペクションで不具合が見つかった場合は「告知義務」が発生する

インスペクションを実施した結果、建物の不具合が見つかった場合でも、該当する箇所を修繕せずにそのままの状態で売却を進めることは可能です。
ただし売主が把握している不具合については「告知義務」が発生するため、必ず買主に対して不具合があることを伝えなければいけません。
万が一その事実を伝えないまま物件を引き渡してしまうと、損害賠償や契約解除といったトラブルに発展する可能性があるため、注意しましょう。

まとめ

契約不適合責任についてしっかり理解せずに売却を進めてしまうと、大きなトラブルに発展してしまうおそれがあります。
「見えないところに建物の不具合があるか心配」「建物が古いけどこのままの状態で売却したい」とお考えであれば、「堺・高石不動産買取専門店」にご相談ください。
「堺・高石不動産買取専門店」では、堺市、高石市を中心に不動産の買取に関するご相談をお待ちしております。