相続した不動産はどんな流れで売却する?遺産分割協議の注意点も解説

相続した不動産を売却する流れは?遺産分割協議や売却時の注意点を解説

この記事のハイライト
●相続した不動産は遺産分割協議や名義変更などをおこなったうえで売却する
●遺産分割協議とは誰がどの財産をどのくらいの割合で受け取るのかを相続人同士で協議すること
●遺産分割協議では協議のやり直しで税金が発生する場合があること、協議後の遺言発見で無効になる可能性があることに注意する

相続した不動産を売却する際、さまざまな手続きが必要です。
なにもわからない状態で進めてしまうと、思わぬところでつまずき「あのときこうしていれば…」と後悔するかもしれません。
そこで今回は私たち「堺・高石不動産買取専門店」が、相続した不動産を売却する流れや注意点を解説します。
遺産分割協議についてもまとめましたので、堺市や高石市で相続した不動産を売却したい方の参考になれば幸いです。

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相続した不動産を売却するまでの「流れ」とは?

相続した不動産を売却するまでの流れ

被相続人が亡くなったあと、不動産は一般的に下記の流れで売却します。

  • 死亡届の提出と遺言書の有無の確認
  • 相続人の確認と遺産分割協議
  • 名義変更
  • 不動産会社に査定を依頼する
  • 売却(買取)する

それぞれ解説していきます。

相続不動産を売却するまでの流れ1:死亡届の提出と遺言書の有無の確認

まずは死亡届の提出です。
死亡届は、亡くなったことを知った日から7日以内に提出しなければなりません。
死亡届が出せる届出人は、原則として親族や同居人のみです。
死亡届は「被相続人が死亡した場所」「被相続人の本籍地」または「届出人の所在地(住民票が登録されている場所)」の市役所に提出します。
そのあとの流れは遺言書の有無の確認です。
有効な遺言書があれば、内容に沿って財産を分割しましょう。

相続不動産を売却するまでの流れ2:遺産分割協議

有効な遺言書がなかった場合に実施するのが、遺産分割協議です。
相続人が何人いるかを調べ、複数人が該当する場合は遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で受け取るのかを、相続人同士で話し合うことです。
遺産分割協議の手順は、のちほどご紹介します。

相続不動産を売却するまでの流れ3:名義変更

不動産を誰が受け取るか決まったら、所有権を被相続人から相続人へ名義変更(所有権移転登記)をおこないます。
名義変更に必要な書類は下記のとおりです。

  • 登記申請書
  • 被相続人の戸籍謄本と戸籍の附票
  • 相続人全員の戸籍謄本と不動産を相続する方の戸籍の附票
  • 遺産分割協議書と印鑑証明書
  • 固定資産評価証明書など

上記の書類を準備し、対象の不動産を管轄する法務局へ申請しましょう。
状況によっては、追加で書類の提出を求められることもあります。

相続不動産を売却するまでの流れ4:不動産会社に査定を依頼する

名義変更が完了したら、次の流れは不動産会社へ査定を依頼することです。
不動産の情報を提出すれば、不動産会社が価値を査定し、査定額をもとに売り出し価格を決めることになります。

相続不動産を売却するまでの流れ5:売却(買取)する

準備が整ったら売却(買取)し、引き渡しをおこないます。
即現金化したい方は、買取も視野に入れてみてください。
不動産会社が直接買取るので、仲介に比べてスピーディーに売却できます。
弊社では、築古や辺鄙な場所にある物件など、なかなか買手が付かないような不動産でも買取OKです。

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不動産を売却する際におこなう「遺産分割協議」とは?

不動産を売却する際におこなう遺産分割協議とは

続いて、不動産を売却する際におこなう遺産分割協議について解説します。
先にもご紹介したとおり、遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で受け取るのかを相続人同士で話し合うことです。
手順やポイントを見ていきましょう。

相続不動産の遺産分割協議の流れ1:相続人の確定

遺産分割協議を進めるために、まずは相続人の確定をおこないます。
相続人を確定せずに協議してしまうと、話がまとまったあとに「あの人も相続人だった…」という事態を招きかねません。
後述しますが、遺産分割協議のやり直しはおすすめできないので、しっかり確認しましょう。
相続人の確定が難しいケースとして、下記のことが挙げられます。

  • 被相続人が離婚や再婚をしている
  • 隠し子を知らないあいだに認知していた
  • 相続人のなかに死亡者や行方不明者がいる

誰が相続人になるのか明確でない場合は、被相続人の出生から死亡までの戸籍情報を辿るのがおすすめです。

相続不動産の遺産分割協議の流れ2:相続財産の確定

相続人が確定したら、次は相続財産を確定させます。
売却する不動産を含め、どのような財産がどのくらいあるのかを調べましょう。
ここで注意したいのが、相続財産には貯金や不動産などのプラスの財産だけでなく、借金や未払いの税金などマイナスの財産も含まれることです。
隠れた負債を探し出し、マイナスの財産をどう分けるかも話し合う必要があります。
もちろんマイナスの財産においても遺産分割協議で割合を決めることが可能です。
ただし誰か1人がプラスの財産をすべて受け取り、もう1人がマイナスの財産をすべて負担することは債権者に主張できません。
マイナスの財産は、法定相続分に従って平等に負担する必要があります。

相続不動産の遺産分割協議の流れ3:財産目録を作成

相続財産の確定が完了したら、財産目録を作成します。
財産目録とは、プラスの財産とマイナスの財産を一覧にしたものです。
必ずしも作成する必要はありませんが、相続した不動産をスムーズに売却するためには、作成しておくことをおすすめします。

相続不動産の遺産分割協議の流れ4:全員の同意を得て遺産分割協議書を作成する

相続人と相続財産の確定後、遺産分割協議をおこないます。
相続人全員で協議できれば良いのですが、相続人が複数いる場合、全員のスケジュールを合わせるのは大変ですよね。
そのためメールや電話などで協議することも可能です。
全員に同意を得たうえで、代表者が遺産分割協議書を作成する流れになるのが一般的といえるでしょう。

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相続した不動産を売却する際の「注意点」とは?

相続した不動産を売却する際の注意点

最後に、相続した不動産を売却する際の注意点をご紹介します。

相続不動産売却時の注意点1:遺産分割協議のやり直しは避ける

ひとつ目の注意点は、遺産分割協議のやり直しを避けることです。
有効に成立した遺産分割を解除し、再度分けると贈与や交換とみなされ、贈与税の支払い義務が生じます。
本来支払うはずのない税金が発生すると、金銭的な負担が大きくなるので、やり直しは避けるのがおすすめです。
もし話し合いがまとまったあとに、新たな財産が発見されたときは、その財産に対する遺産分割協議をおこないましょう。

相続不動産売却時の注意点2:名義変更の際に提出する書類は原本を用意

相続した不動産を売却する際の注意点として、名義変更の際に提出する書類は原本を用意することも挙げられます。
添付した書類は返還されないことも、注意点のひとつです。
書類をコピーし、原本に相違ないことを記載したうえで押印すれば、返還してもらうこともできます。
ただし名義変更のためだけに作成された書類(印鑑証明書など)は、原則返還されません。

相続不動産売却時の注意点3:遺産分割協議が無効になることも

遺産分割協議が無効になるケースがあることも、相続した不動産を売却する際の注意点です。
たとえば遺産分割協議が成立したあとに遺言書が見つかった場合、内容が遺産分割協議書と異なる場合は無効になります。
相続人全員が合意したうえで、遺言書の内容と異なる遺産分割協議をおこなえば、有効となるかもしれません。
ただし誰か1人でも「遺言書のとおりに分割したい」と主張している場合は、遺言書に従う必要があります。

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まとめ

相続した不動産を売却する流れや、売却時の注意点を解説しました。
相続した不動産を売却するためには、相続人の確定や遺産分割協議などをおこなう必要があります。
私たち「堺・高石不動産買取専門店」は、堺市や高石市で不動産の売却や買取をサポートしています。
相続による売却のご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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